从宏观上分析：解析投资美国地产的有利因素

一、法治保护：

   (1) 永久拥有100%的地权及产权，同中国的70年产权截然不同
     - 完全和绝对的产权；
     - 权利涵盖地表、地下（含矿产）和地上空间（地下权利可分离）；
     - 非经恰当程序，政府不但不能直接征用，也不能间接侵害其利益；
     - 商业侵害、包括使用地下权利的侵害，亦有得到补偿的充分权利（对比中国“最牛钉子户”）；
     - 私人空间神圣不可侵犯 (但对权利的使用亦存在诸多限制，主要是环境、公共安全，以及欠交物业
          税的查封等）；
   (2) 财富受美国法治保护及其它权益；
   (3) 交易过程亦受良好法治保护（如定金托管制度、房况披露书制度）。

二、投资回报：
    房地产投资在美国是一个非常庞大的，复杂的行业。房地产投资的英文是REAL ESTATE INVESTMENT，
    投资回报率是ROI，即RETURN ON INVESTMENT，一般是用百分比来表示。从美国的历史的数据来，房地产
    的投资回报率是10-15%，这个数据是一个变化的数据，所以只是给出一个区间来，这个数据与美国的股市
    中的SP500的投资回报率12%很接 近。SP500是美国上市公司的主力，所以在美国，房地产投资与股市的投
    资回报率是一致 的，并不存在房地产的投资回报率高这一说，注意这里说的是平均投资回报率。

三、分散投资：
   - 一个极好的分散投资方式
   - 同中国国内的其他投资方式几乎完全脱离
   - 也可以应对外汇收入及汇率风险

四、进入时机：
   - 人民币对美元升值幅度>15%,即从1比8.12升至目前的1比6.81
   - 美国房地产市场已经由2006-2008年的高点下降了20-40%
   - 中国国内房地产市场增幅减小

五、在美拥有房产投资的其它便利
   - 全球通用的可质押财产；
   - 签证便利：B1/B2签证的有力佐证；
   - 若以公司名义投资于商业地产亦可申办L签证，获工作许可，可申办社会保险号、驾照等；
   - 移民：投资商业地产符合移民条件可申办投资移民。

六、含租金的投资回报估算：实例
    以拉斯维加斯一幢可出租住宅公寓为例，平均年投资回报为：
    - 无银行贷款：平均年投资回报率为14% - 18%
    - 首付50%，6.6％的15年期贷款：平均年投资回报率为11%－23%
    - 首付30%，7%的15年期贷款：平均年投资回报率为7.9% －27.9%

七、2008美国房地产市场基本面（一）
    经历过两年的下滑后，美国房地产快速下跌已告一段落
    - 从2005-2006年的高点已经下跌了～20%。
    - 全美房价中值已经低于$200,000
    - 部分地区短期跌幅已超过40% （主要为加州、赌城--拉斯维加斯、佛州等地）

八、2008美国房地产市场基本面（二）支持筑底的论点

    估值回归理性
    - 根据有关数据显示，目前仅有8处房价存在高估；而2006年泡沫期间高达53处。赌城从高估30%降至合理
      值；
    - 根据标普HPI-10综合指数，在2008年3月仅相当于2004年10月的水平；

    外国投资者剧增
    - 由于近期美元疲软以及长期美国经济的稳定，大量的亚洲及欧洲投资人进入
    - 主要集中在加州（亚洲投资人青睐），赌城--拉斯维加斯，佛州及纽约州（欧洲投资人青睐）几处。   

    政策利好
    - 新政府新政策：奥巴马自当选美国第44任总统以来采取了一项重大举措，即出台了近八千亿美元的经济
      刺激方案。无论如何，该方案以及其后续措施都必将对美国房地产的振兴起到积极的推动作用。

    成交量回升 拐点呈现
    - 2009年2月份，全美新房销售环比上升5.1%；数据表明美国地产业正朝复苏的方向发展，尤其拉斯维加斯
      的表现最佳。该市2009年1月份的房屋销售量与2008年1月相比增长126%。 随着缓慢的销售增长，房屋
      的实际价值也必然上涨。

九、 结论：中国投资人应考虑的问题

    生涯财务规划
    -生涯财务规划可大大增加财务安全感，提升个人幸福指数；
    -根据个人长远幸福目标，制定10－30年投资战略；
    -多样化投资品种是生涯财务规划的必备环节，也是中国目前投资环境的短板。

    即时风险应对
    -关注国内金融国内风险的积聚－－自改革开放以来，国内尚未发生任何真正意义上的金融危机（非通货
        膨胀）；
    -外部金融环境的转变（美元走强？人民币贬值？）。

    个人收益利弊
    -美国房地产为长期稳定的投资品种，风险较低、收益较高；
    -短期亦可能存在暴利机会；
    -流动性较差，杠杆效应较低，是其不足。

    慎选伙伴
    -中国公民身份，使得选择海外伙伴几乎为必要条件；
    -可信赖的海外伙伴极有利于成功投资。

从微观上分析   解析投资拉斯维加斯地产优势因素：

一、免征州税：与美国任何其他州不同的是，内华达州免征公司和个人所得税。因此该州每年吸引着大量的公司和个人来此投资兴业。该州吸引力最大的城市非拉斯维加自莫属。截至2009年1月，该市各类企业总数量达 五万多 家；

二、保护房东政策：拉斯维加斯为了保护房屋出租人的利益制定了一项特别的法规，即只要承租人不按照合约交纳房租，出租人有权立即将其驱逐。这在美国其他任何州都没有的。

三、商机无限：拉斯维加斯是全球最大的商展中心，每年各类商展和商务会议多达1500多场。与之相随的是发达的商务咨询和先进的办公设施，这里写字楼林立；

四、发达的旅游业：拉斯维加斯是世界最发达的旅游城市。它拥有世界一流的酒店服务设施和便利的交通，吸引着每年三千多万的游客。航空：该市McCARRAN国际机场每天有980架次飞 往美国58个城市，1个欧洲城市-英国伦敦和一个亚洲城市-韩国汉城；高速公路：州际公路与加州洛杉矶紧密相连；铁路：投资八百亿美元连接洛杉矶与拉斯维加斯 的高速铁路将于2010年破土动工。推动这个城市旅游业高度发达的一个重要因素就是这里发达的博彩业以及其他相关的娱乐。

五、广阔的就业市场：由于拉斯维加斯发达的第三产业，所以造就了广阔 的就业市场。职业分布于社会的各个领域，应有尽有。几乎所有的行业都与博彩业紧密相连，比如酒店、餐馆、娱乐、建筑等。

六、一流的学府：拉斯维加斯以其发达的旅游业，造就了美国一流的酒店管理系。该系是内华达大学拉斯维加斯分院（UNLV）一张当之无愧的名片。除此，药剂师专科学校在美国西部各州中首屈一指。

七、宜人的气候：拉维加斯在西班牙语里的意思是“沙漠里的绿洲”。 它的年平均气温是摄氏19度，年降雨量为10.64厘米，日平均湿度为29%，年晴朗日为211.5天，阴天为71.3天，部分阴天为82.4天。正因它拥有蓝色的天空和清新的空气，每年吸引着世界无数的老年人来此安度晚年。他们来此或购置房产或租赁。

八、人口增长迅速：美国联邦政府显示的数据表明，拉斯维加斯是美国人口增长最快的城市。从1990年至2000年，人口增速高达66.27%。截止2007年，拉斯维加斯的总人口近二百万。值得一提的是这里的华人人口增长速度也非常之快，继而出现了中国城。华人所经营的各类服务业便以中国城为中心辐射开来。

九、城市规划政策：为了使拉斯维加斯更适合家庭居住，拉斯维加斯市政府每年投入大量资金不断改善和提升居住环境。具体包括：新建和扩建市区公路，改善公共交通工具（包括开通每天24小时的公车服务）；不断提升公共教育体系；扩建社区公共体育场所；扩大绿色植 被的覆盖面积；严禁各类污染源的产生等大型项目。

十、结论：由于美国深处世界金融危机的中心，拉斯维加斯的地产业市场受到了极其沉重的打击，地产价格下跌幅度高达40% 以上，实数美国之最。由于拉斯维加斯具备了美国其他城市所无法取代的地位等诸多特点，这里的地产业随着美国经济的复苏必将恢复其往日的峥嵘。目前是来此投资房地产的最佳黄金时期。请君切莫错过！